Giurisprudenza

L’ipoteca deve essere costituita per un credito attuale, non futuro, con l’eccezione prevista dall’art. 2852 che fa riferimento ai crediti condizionali e crediti che eventualmente possono sorgere da un rapporto già esistente. Il credito, attuale, deve però provenire da titolo sufficiente e adeguato, in modo da poter essere idoneo all’iscrizione.

La somma oggetto del credito, poi, deve essere specificata per l’efficacia stessa dell’ipoteca che non può aversi per crediti diversi da quelli garantiti e per la stessa estensione del diritto di prelazione prodotto dall’ipoteca.

Cass. civ. Sez. II, 18-02-2015, n. 3221

In tema di iscrizione ipotecaria, il principio secondo cui il titolo deve essere sufficiente ed adeguato a dare contezza dell'esistenza e dell'individuabilità del credito garantito, trovando il suo fondamento nell'impossibilità di costituire un'ipoteca per debiti non attuali, ad eccezione di quanto previsto dall'art. 2852 cod. civ. per i crediti condizionali o per quelli che possano eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto, non trova applicazione relativamente ad un credito riconosciuto come già esistente da colui che concede la garanzia, e rientra nei poteri esclusivamente riservati al giudice del merito apprezzare l'esistenza e la individuabilità del credito stesso. (Rigetta, App. Firenze, 20/02/2009) FONTI CED Cassazione, 2015

Cass. civ. Sez. III, 27-08-2014, n. 18325

La specialità soggettiva della ipoteca, espressamente affermata dall'art. 2809 cod. civ. , indica che per la validità del vincolo ipotecario sono necessarie l'individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta e costituisce un naturale completamento del principio della determinatezza della garanzia, a significare che la legge non consente al creditore di estendere il vincolo ipotecario a un credito diverso da quello garantito. La specificazione della somma per la quale l'ipoteca è iscritta segna il limite della garanzia, vale a dire quello oltre il quale non opera più il diritto di prelazione, e non si identifica con l'importo del credito garantito. (Rigetta, Trib. Terni, 20/09/2007)

FONTI  CED Cassazione, 2014

Una volta estinta l’obbligazione garantita dall’ipoteca, questa può essere cancellata, ma non è il creditore a dover chiedere la cancellazione che  è però  tenuto a fornire il suo consenso alla cancellazione.

Cass. civ. Sez. III, 20-06-2013, n. 15435

In materia di cancellazione delle ipoteche, l'obbligazione del creditore di prestare il proprio consenso, una volta che il debito sia estinto, riveste natura contrattuale;

ne consegue che nel giudizio promosso dal debitore per il risarcimento del danno conseguente all'omessa cancellazione di un'ipoteca, spetta al debitore medesimo dare la prova di avere subito un danno, posto che il creditore non è obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione, e gravando, per converso, l'adempimento dell'obbligo al consenso su chiunque ne abbia interesse, e a maggior ragione sul proprietario dell'immobile. (Rigetta, App. Firenze, 20/03/2007)

FONTI CED Cassazione, 2013

L’iscrizione ipotecaria effettuata dell’agente della riscossione, non è assimilabile all’ipoteca legale o giudiziale.

Cass. civ. Sez. I, 18-05-2012, n. 7911

L'iscrizione ipotecaria effettuata dall'agente della riscossione non è assimilabile alle ipotesi di ipoteca legale o giudiziale, risiedendo sulla formalità dell'impulso di parte e su un provvedimento di natura amministrativa. Pertanto non è suscettibile di applicazione l'art. 67 L.F. in materia di revocazione delle ipoteche giudiziali e volontarie ed il credito fatto valere dall'agente della riscossione deve essere insinuato con collocazione di rango ipotecario. FONTI Fisco on line, 2012.

Si può iscrivere ipoteca giudiziale grazie a un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ma questa segue le sorti del decreto ingiuntivo.

Cass. civ. Sez. III, 13-06-2014, n. 13547

L'iscrizione di ipoteca legale, che sia stata operata sulla base di un decreto ingiuntivo dichiarato provvisoriamente esecutivo costituisce mero atto di esecuzione, per cui ne deve essere ordinata la cancellazione, anche di ufficio, qualora il titolo, per qualsiasi causa, divenga inefficace, con disposizione che va resa nello stesso provvedimento con cui viene accertata la sopravvenuta inefficacia. (Rigetta, App. Venezia, 01/08/2007) FONTI CED Cassazione, 2014

Se un creditore ha iscritto ipoteca volontaria grazie a un titolo stragiudiziale, può poi agire con un decreto ingiuntivo? Sì.

Cass. civ. Sez. I, 10-10-2013, n. 23083

Il creditore munito di titolo esecutivo stragiudiziale e che abbia iscritto ipoteca volontaria a garanzia del proprio diritto non perde l'interesse ad agire in via monitoria, sia perché l'ipoteca giudiziale iscritta a seguito dell'emissione del decreto ingiuntivo potrebbe riguardare anche ulteriori beni del debitore, diversi da quelli su cui è stata originariamente iscritta l'ipoteca volontari ed acquisiti successivamente, sia perché la stabilità tipica dell'accertamento giudiziale assicura alla successiva esecuzione coattiva basi più solide, restringendo i margini di errore e di possibile opposizione da parte del debitore. (Cassa con rinvio, App. Taranto, 16/01/2010) FONTI CED Cassazione, 2013

Secondo l’art. 2808 l’efficacia dell’ipoteca è di 20 anni dalla data d’iscrizione, ma se sono trascorsi i 20 anni non è detto che siano anche estinti il titolo ipotecario o il diritto di credito garantito.

Cass. civ. Sez. I, 01-04-2011, n. 7570

In tema di iscrizione ipotecaria, la previsione della sua durata ventennale - stabilita dall'art. 2847 cod. civ. a seguito della formalità adempiuta ai sensi dell'art.2808 cod. civ. con riguardo all'iscrizione nei registri immobiliari - attiene solo al profilo dell'efficacia, implicando che l'omesso rinnovo della predetta iscrizione nel ventennio non estingue nè il titolo ipotecario, nè il diritto di credito garantito, ben potendo infatti lo stesso creditore, ex art. 2848 cod. civ., procedere a nuova iscrizione, sulla base del medesimo titolo e sia pur con il solo limite della presa di grado dal successivo adempimento e senza pregiudizio delle ragioni dei terzi acquirenti di trascrizione anteriore; nè in materia opera l'istituto della prescrizione e dunque dell'ipotizzabilità della interruzione, con riguardo all'apertura del fallimento, essendo sufficiente, perchè la garanzia giovi al creditore, che questi abbia richiesto l'ammissione al passivo del proprio credito, senza che, alla data della domanda, l'iscrizione stessa abbia superato il ventennio, permanendo tale efficacia per tutto il corso della procedura, fino alla fase del riparto dell'attivo compresa. (Cassa con rinvio, Trib. Modica, 23/06/2005)

FONTI CED Cassazione, 2011

Non si può trasferire l’ipoteca senza trasferire il credito garantito, perché l’ipoteca non è autonoma rispetto al credito. D’altro canto se si accerta che il credito è simulato ( e quindi non esistente) si estingue anche la garanzia ipotecaria, e se il credito simulato era assistito da ipoteca questa non si trasmette a un credito collegato al contratto dissimulato.

Cass. civ. Sez. I, 06-11-2006, n. 23669

L'accessorietà dell'ipoteca - che può essere concessa e iscritta soltanto per un determinato credito - ne denota la mancanza di autonomia rispetto all'obbligazione garantita;

l'ipoteca non può, quindi, essere ceduta con effetti reali senza il credito garantito né trasferita a un chirografo, cui farebbe acquistare una prelazione prima inesistente.

La specialità soggettiva della ipoteca, espressamente affermata dall'art. 2809 cod.civ., indica, a sua volta, che, per la validità stessa del vincolo ipotecario, sono necessarie l'individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta;

essa è un naturale completamento del principio della determinatezza della garanzia e sta a significare che la legge non consente al creditore di estendere il vincolo ipotecario a un credito diverso da quello garantito.

Il connotato dell'accessorietà (che poi si sostanzia anche in un rigido meccanismo di pubblicità legale) comporta, pertanto, l'estinzione dell'ipoteca una volta affermata la simulazione del credito a garanzia del quale era stata concessa;

e la specialità soggettiva dell'ipoteca implica l'inestensibilità della garanzia ipotecaria all'obbligazione collegata al contratto dissimulato, poiché estranea al rapporto per la quale era stata prevista. (Fattispecie in cui la S.C. ha escluso che l'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario possa trasferirsi, a seguito della ritenuta simulazione del contratto di mutuo, a garanzia di un credito diverso e chirografario, ancorché questa sia stata la volontà delle parti). (Cassa e decide nel merito, App. Bolzano, 17 Marzo 2003)

FONTI Mass. Giur. It., 2006