Giurisprudenza

Una questione molto comune, se un immobile è locato chi è responsabile per i danni, il proprietario o il conduttore?

Tutti e due, ma non per le stesse ipotesi, d’altro canto il proprietario può essere responsabile per i danni cagionati dal conduttore, come si legge nella seconda sentenza, per i danni che spetta risarcire al proprietario

Cass. civ. Sez. II, 09-06-2010, n. 13881

Ai fini della responsabilità per i danni da cose in custodia occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa, ovvero la sua disponibilità giuridica e materiale con il conseguente potere di intervento su di essa.

Pertanto, mentre il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati è responsabile in via esclusiva ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c. dei danni arrecati ai terzi da dette strutture ed impianti, con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell'art. 2051 c.c. grava soltanto sul conduttore medesimo. FONTI Imm. e propr., 2010, 8, 525.

Cass. civ. Sez. III Sent., 15-09-2008, n. 23682

La responsabilità del proprietario per la rovina di edificio, ai sensi dell'art. 2053 cod. civ., è configurabile quando i danni derivino, oltre che da difetti originari e da attività da lui svolte all'interno dell'immobile, anche dal comportamento di terzi immessi nel godimento dello stesso.

La locazione, in particolare, poiché costituisce una delle possibili modalità di godimento dell'immobile, dalla quale il proprietario trae vantaggio economico, giustifica, a titolo oggettivo, ovvero a prescindere dalla sua colpa per omessa sorveglianza, la responsabilità del proprietario ai sensi del citato art. 2053 verso i terzi, i quali, pertanto, possono sempre invocare a loro tutela l'imputabilità al proprietario degli eventi dannosi.

Peraltro il conduttore, nei confronti del quale il proprietario potrà rivalersi, nei rapporti interni, per i danni addebitatigli ai sensi del suddetto articolo a causa del suo comportamento, non può certo compiere nell'immobile locato interventi e modifiche senza il consenso del proprietario che, anche per questa via ne assume la responsabilità verso i terzi danneggiati.

(Nella specie, confermandosi la sentenza di merito impugnata, è stato escluso che andasse esente da responsabilità, secondo l'art. 2053 cod. civ., il proprietario dell'immobile nel quale il locatario, cagionando danni agli appartamenti dei piani superiori, aveva parzialmente abbattuto un muro maestro per ricavarvi un'apertura maggiore di quella esistente). (Rigetta, App. Firenze, 04 aprile 2003)

FONTI Mass. Giur. It., 2008

La cassazione ritiene che la responsabilità per i danni per la rovina di edificio sia oggettiva, ma può essere comunque rilevante il concorso di colpa del danneggiato. La giurisprudenza e costante e di conseguenza si ammette la prova liberatoria coesistente nella dimostrazione del caso fortuito.

Cass. civ. Sez. III, 21-01-2010, n. 1002

La responsabilità oggettiva, posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento per rovina di edificio (o di altra costruzione) ai sensi dell'art. 2053 cod. civ., può essere esclusa soltanto dalla dimostrazione che i danni causati dalla rovina dell'edificio non siano riconducibili a vizi di costruzione o difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma rilevante come caso fortuito, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, anche se tale fatto esterno non presenti i caratteri della imprevedibilità ed inevitabilità. (Cassa con rinvio, App. Firenze, 23/02/2004)

FONTI CED Cassazione, 2010

Cass. civ. Sez. III Sent., 30-01-2009, n. 2481

La responsabilità da rovina di edificio costituisce una ipotesi di responsabilità a titolo di colpa presunta, atteso che, una volta assolto da parte del danneggiato, che agisce per il risarcimento dei danni ex art. 2053 cod. civ., l'onere di provare l'esistenza del danno ed il nesso di causalità con lo stato di rovina dell'edificio altrui, grava sul proprietario dell'edificio l'onere di fornire la prova specifica dell'insussistenza della colpa, dimostrando che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione (della quale si postula quindi la doverosità) o a vizio di costruzione.

Pur in assenza di uno specifico riferimento, ai fini dell'esonero dalla responsabilità è consentita anche la prova del caso fortuito, ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, ivi compreso il fatto del terzo o dello stesso danneggiato.

(nella specie la Corte, facendo propri i principi suindicati, ha confermato la responsabilità degli albergatori per i danni occorsi ad un bambino, travolto da un cancello metallico della struttura alberghiera che era fuoriuscito dai binari. A detta della Corte, gli albergatori non erano stati in grado di provare né il difetto di manutenzione del cancello né il caso fortuito).

FONTI Nuova Giur. Civ., 2009, 7-8

Cass. civ., 21-01-2010, n. 1002

Non sussiste incompatibilità tra la responsabilità oggettiva del proprietario di edificio per il danno causato dalla rovina (anche parziale) dello stesso ed il concorso di colpa del danneggiato.

(la Cassazione ha precisato che ove il danno abbia la sua eziologia nella rovina dell'edificio e nel comportamento colposo del danneggiato, con accertamento di esclusiva competenza del giudice di merito, correttamente il giudice dovrà ritenere che nella produzione dell'evento abbiano concorso le due cause e, conseguentemente, ridurre il risarcimento, secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate; solo se non sia possibile provare le diverse entità degli apporti causali tra danneggiante e danneggiato alla realizzazione dell'evento dannoso, il giudice potrà avvalersi del principio della presunzione di pari concorso di colpa). FONTI Giur. It., 2010, 10, 2043

La rovina di edificio non si identifica solo con il crollo totale dello stesso, ma anche con il distacco di accessori dello stesso se siano stabilmente incorporati in esso. Ma anche in questi casi si può dare la prova liberatoria sulla mancanza di difetto di manutenzione o vizio di costruzione.

Cass. civ. Sez. III, 12-11-2009, n. 23939

In tema di responsabilità del proprietario per danni derivanti, ai sensi dell'art. 2053 cod. civ., da rovina dell'edificio, va considerata tale ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso l'applicazione dell'art. 2053 cod. civ. sul presupposto che una grata sconnessa posta sul marciapiede al servizio di un edificio, nella quale l'attrice era inciampata, riportando lesioni, non costituisse elemento essenziale di quest'ultimo). (Cassa con rinvio, App. Roma, 28/02/2005) FONTI CED Cassazione, 2009

Cass. civ. Sez. III Sent., 29-03-2007, n. 7755

In tema di responsabilità del proprietario per danni derivanti, ex art. 2053 cod. civ., da rovina dell'edificio, va considerata tale ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati. Ne consegue che il proprietario dell'edificio, per andare esente da responsabilità, deve fornire la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. (Cassa senza rinvio, App. Napoli, 18 Febbraio 2003) FONTI CED Cassazione, 2007.