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Condominio negli edifici
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nozione |
è una forma di comunione in proprietà forzosa e perpetua di parti comuni di un edificio |
Come abbiamo visto la comunione può costituirsi per volontà dei partecipanti, ma in alcuni casi il legislatore ha scelto di rendere obbligatoria la comunione per meglio salvaguardare gli interessi particolari e della collettività.
Il caso che qui prendiamo in considerazione è quello disciplinato negli articoli 1117 e seguenti del codice civile relativo al condominio negli edifici.
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anche in questa ipotesi si parla pur sempre di comunione, ma di di comunione forzosa , indivisibile e irrinunciabile che ha ad oggetto il solo diritto di proprietà |
Per questo tipo di comunione è prevista una disciplina specifica che si aggiunge e a volte sostituisce le regole previste per la comunione ordinaria(art. 1139 c.c.)
Ma chiediamoci in quali ipotesi vi è condominio negli edifici.
Ci risponde il primo comma dell'art. 1117 secondo cui i proprietari di diversi piani o porzioni di piani hanno in condomino alcune parti dell'edificio ( come i muri maestri, i tetti, i locali per la portineria, ascensore etc.).
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di conseguenza basta essere proprietario anche di una piccola porzione di piano (quindi anche di un solo locale) per avere in condominio con gli altri proprietari le parti comuni dell'edificio. Abbiamo, allora, una proprietà solitaria ( il piano o la porzione di piano) cui si aggiunge la comproprietà sulle parti comuni |
È necessario, però, ricordare che lo stesso articolo 1117 fa salvo il caso che dal titolo siano attribuite alla proprietà solitaria alcune parti dell'edificio considerate comuni, ma, d'altro canto, non possono comunque essere attribuite al singolo proprietario alcune parti dell'edificio come le fondazioni o i muri perimetrali. Si tratta di parti dell'edifico che per la loro funzione sono necessariamente condominiali.
Chiarito quando vi è condominio negli edifici, cerchiamo di sintetizzarne la disciplina dettata dal codice civile.
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diritti dei condomini |
come accade in generale nella comunione la partecipazione sulle cose in condominio è proporzionale al valore della parte di proprietà solitaria posseduta. La quota che spetta ad ogni condomino è espressa in millesimi che corrispondono alla misura della cubatura occupata dalla singola unità immobiliare |
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doveri dei condomini |
le spese relative alle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione |
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gestione delle cose comuni |
la gestione delle cose comuni è affidata alla assemblea dei condomini che delibera con le maggioranze previste dalla legge, maggioranze diverse secondo l'oggetto della deliberazione (v. art. 1136 c.c.) |
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amministratore |
se i condomini sono più di quattro è obbligatoria la nomina di amministratore (art. 1129 c.c.) cui è affidata la gestione delle parti comuni |
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regolamento di condominio |
se i condomini sono più di dieci è obbligatoria la formazione di un regolamento di condominio che contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione |
Accanto al condominio negli edifici, si parla spesso di condomini orizzontali per indicare i casi in cui vi sono parti comuni tra edifici di proprietà distinta. Pensiamo al caso di un parco in cui i vari edifici hanno in comune la strada di accesso.
Specie dei condomini orizzontali sono i super condomini o condomini complessi.
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questi si hanno quando vi sono una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati |
In questi casi la dottrina ritiene applicabili le norme sulla comunione, ma recenti sentenze della corte di cassazione hanno ritenuto applicabili le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale (Cassazione civile, sez. II, 7 luglio 2000, n. 9096).
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