Distanze nelle costruzioni

Il codice civile nella sezione VI negli artt. 873 e ss. regola le distanze nelle costruzioni che insistono su fondi limitrofi.

È vero, infatti, che il proprietario di un fondo, ricevuti i necessari permessi, può costruire sul suo terreno, e questo diritto gli spetta su tutta la sua proprietà, sino al confine. Ma accade che il fondo del proprietario necessariamente confinerà con quello di un altro soggetto che ha analogo diritto.

Chiediamoci, quindi, se il diritto di costruire si spinge sino all'ultimo centimetro del fondo, oppure è inibito al proprietario di spingersi sino a questo limite.

Ci risponde, appunto il codice civile con una puntuale regolamentazione, che, però, può essere derogata dai regolamenti locali, e più in generale dai piani regolatori.
Su questo punto, però, è bene sottolineare che qui non ci occupiamo dei limiti imposti da leggi e regolamenti al diritto di proprietà per finalità di interesse pubblico, ma ci occupiamo dei limiti imposti dal codice civile nei rapporti di vicinato, nei rapporti, quindi, tra proprietari. 
Di conseguenza i regolamenti locali che ci interessano, cui fa riferimento il codice all'art. 873, sono quelli che integrano o modificano le regole del codice, mentre le altre norme che impongono regole nell'interesse generale rientrano nei limiti di pubblico interesse imposti al diritto di proprietà.

Osserva su questo punto il Trabucchi, che diverse saranno anche le conseguenze che deriveranno dalla violazione dell'uno o dell'altro tipo di regolamento locale: abbattimento e risarcimento del danno, nel primo caso, solo risarcimento nel caso si siano violate norme edilizie di pubblico interesse poiché è stato compiuto un atto illecito.

Ma torniamo a noi e alla nostra domanda principale, fino a che punto può spingersi il proprietario nel costruire sul suo terreno?

Analizziamo le varie ipotesi,

lo spazio dei tre metri

il proprietario deve lasciare uno spazio di almeno tre metri tra la sua costruzione e quella del fondo confinante (art. 873 c.c.), sempre che le costruzioni non siano unite o aderenti ; ciò vuol dire che è possibile spingersi, esistendo un'altra costruzione, ad un metro e mezzo dal confine, ma se la costruzione del vicino si trova a meno di un metro e mezzo dal confine, il proprietario può entrare nel fondo confinante e edificare in aderenza al muro del suo vicino, a meno che il vicino non intenda spostare il suo muro sul confine (art. 875 c.c.). In tal caso vi sarà comunione (forzosa) del muro di confine tra i due proprietari

Abbiamo visto, quindi, che tra le costruzioni è necessario che vi sia uno spazio di tre metri, o uno superiore stabilito dai regolamenti locali.

Ma cosa accade se il muro del vicino sia già sul confine e non arretrato nel suo terreno?
Cerchiamo la risposta nella sottostante tabella.

le costruzioni in aderenza e la comunione forzosa di muro

il proprietario del fondo può costruire in aderenza ( ma senza appoggiare la sua costruzione) al muro del suo vicino. In tal caso non vi sarà comunione forzosa tra i due muri (art. 877 c.c.)
il proprietario può anche servirsi del muro del vicino posto sul confine , per innestarvi un capo del proprio muro, senza l'obbligo di renderlo comune, ma versando una indennità al suo vicino (art. 876 c.c.)
il proprietario del fondo confinante che abbia una costruzione sul confine, invece di costruire un suo muro accanto a quello del vicino, può chiedere la comunione del muro del vicino per tutta l'estensione della sua proprietà e per tutta l'altezza del muro, pagando, però, la metà del valore del muro e del valore del suolo dove è costruito (art. 874 c.c.)
il muro che serve alla divisione tra edifici si presume in comune (art. 880 c.c.)
non sono soggetti alla comunione forzosa di muro gli edifici del demanio pubblico e quelli sottoposti allo stesso regime, né gli edifici con interesse storico, archeologico o artistico (art. 879 c.c.)

Abbiamo parlato ora genericamente di "muro", ma a che cosa si riferisce il codice?

È chiaro che si riferisce alle costruzioni che per un lato toccano il "muro" del vicino, ma la costruzione che si immagina più facilmente su un confine è il muro di confine o di cinta. Questo è in regolato in maniera diversa dal "muro" parte di una più articolata costruzione.

il muro di cinta
e di confine

il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia altezza superiore a tre metri non deve essere costruito rispettando le distanze ex art. 873, ma quando è sul confine può essere reso comune anche a scopo di appoggio purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore a tre metri (art. 878 c.c.)
è possibile costringere il vicino a contribuire per la metà nella spesa per la costruzione del muro di cinta (art. 886 c.c.)

 

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