L'ordine tra le ipoteche

Abbiamo più volte affermato che il creditore ipotecario è avvantaggiato rispetto ad altri creditori, per la posizione di preferenza a lui accordata in caso di esecuzione sul bene garantito. Questa preferenza, però, si esprime maggiormente nei riguardi dei creditori chirografari che sono quelli il cui credito non è garantito da alcun diritto di prelazione.

In molti casi, però, sullo stesso bene sono costituite più ipoteche, e sorge quindi problema di stabilire quale creditore ipotecario debba essere preferito rispetto ad un altro.

Ci risponde il codice civile agli articoli 2852 e seguenti, secondo cui per stabilire quale creditore debba essere preferito rispetto ad un altro bisognerà verificare il grado della sua ipoteca; stabilisce, infatti, l'articolo 2852 che:

l'ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione anche se iscritta per un credito condizionale

In altre parole il creditore che avrà per primo iscritto la sua ipoteca sarà preferito al secondo, secondo al terzo, il terzo al quarto e così via.
Questa preferenza si esprime nel fatto che il primo creditore avrà diritto ad essere soddisfatto per l'intero suo credito sul bene ipotecato, ma se vi sarà un residuo della somma ricavata in seguito all'espropriazione, questa spetterà al secondo creditore e se, dopo la soddisfazione di quest'ultimo creditore, vi sarà ancora una somma di danaro disponibile questa spetterà al terzo e così via.

Come si vede il grado dell'ipoteca è particolarmente importante; per accertarlo, al momento dell'iscrizione dell'ipoteca il conservatore gli attribuisce un numero d'ordine che ne stabilisce il grado e ne identifica la priorità rispetto alle altre iscrizioni e trascrizioni.

Nel caso in cui vi siano richieste contemporanee d'iscrizione, l'articolo 2853 del codice civile dispone che alle ipoteche viene assegnato lo stesso numero e, quindi, lo stesso grado. Di conseguenza i creditori che si saranno visti assegnare lo stesso grado concorreranno sui beni ipotecati in proporzione dell'importo del loro credito.

Come si vede i creditori con grado di ipoteca più alto sono sicuramente svantaggiati rispetto ai precedenti perché corrono il rischio di non vedere soddisfatto il loro credito sul bene ipotecato. È possibile, tuttavia, passare ad un grado più vantaggioso surrogandosi ad un altro creditore posto in posizione migliore in modo da acquisirne anche il suo grado;

parliamo dell'ipotesi prevista dall'articolo 1203 del codice civile relativa alla surrogazione legale in caso di ipoteca

Stabilisce infatti il n. 1 dell'articolo 1203 che è possibile sostituirsi ad un altro creditore (surrogare) nel caso in cui ci si accordi con lui per il pagamento del suo credito; in questo caso il creditore che ha pagato, anche se chirografario, ha diritto a surrogarsi nelle ipoteche che il creditore soddisfatto aveva acceso nei confronti del comune debitore; la surrogazione avviene, ovviamente, non solo nel tipo di garanzia ma anche nel grado che questa aveva.

Altra ipotesi di surrogazione la troviamo all'articolo 1201 del codice civile (surroga per volontà del creditore) in cui creditore, ipotecario nel nostro caso, ricevendo il pagamento da un terzo può surrogarlo nei propri diritti; a differenza dell'ipotesi precedente la surroga avviene volontariamente e non è necessario che il terzo sia a sua volta creditore. In tutti casi, però, compreso quello disciplinato dall'articolo 2856 del codice civile, è sempre necessario che sia eseguita un'annotazione in margine all'ipoteca del creditore soddisfatto. L'annotazione, infatti, serve a rendere pubblico il trasferimento dell'ipoteca a favore di un'altra persona; in altre parole l'annotazione ha efficacia costitutiva dell'ipoteca così come l'iscrizione l'aveva per il vecchio creditore soddisfatto.

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