La trascrizione

nozione

è lo strumento di pubblicità predisposto dall'ordinamento per rendere certi i fatti che riguadagno i beni immobili (artt. 2643 c.c.) e i beni mobili registrati ( artt. 2683 e ss. c.c.)

Si attua attraverso degli appositi registri dove sono riportate le notizie essenziali del bene che interessa; per le automobili, ad esempio, è stato costituito il P.R.A. mentre per gli immobili presso i registri tenuti dalle conservatorie immobiliari ( ora, però, la competenza è passata all'Agenzia del territorio ex l. 29\10\1991 e successive modifiche).

Occupiamoci proprio della trascrizione dei beni immobili, ma prima di vederne ( in sintesi)  la disciplina, fissiamo alcuni punti fermi dell'istituto:

  1. la trascrizione dell'atto di acquisto di un bene immobile non ne condiziona la validità ( come avviene nel sistema tavolare austriaco) ma solo l'opponibilità ai terzi nel senso già chiarito in precedenza;

  2. di conseguenza si conferma che nel nostro ordinamento vige il principio consensualistico, anche se la gravità delle conseguenze  relative alla mancata o ritardata trascrizione può far dubitare della semplice efficacia dichiarativa della stessa;

  3. le trascrizioni per avere effetto devono essere " continue", cioè trovarsi di seguito e collegate con i precedenti atti di acquisto (art. 2650 c.c.).

Ciò stabilito vediamo la disciplina della trascrizione.

Cominciamo con gli atti che devono essere trascritti,

L'art. 2643 c.c. stabilisce quali sono gli atti che devono essere trascritti;
ricordiamo, tra i tanti, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, o diritti reali di godimento sulla proprietà, o, ancora la comunione costituita per tali diritti.
Ricordiamo, ancora,  i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni.
Secondo l'art. 2645 c.c. devono poi essere trascritti tutti gli atti che producono gli effetti dei contratti previsti dall'art. 2643 c.c. come, ad esempio, la sentenza che costituisce una servitù coattiva ex art. 1032 c.c.

Gli effetti della trascrizione relativamente a tali atti sono disciplinati dall'art. 2644 c.c.  secondo cui:

Gli atti enunciati nell'articolo precedente (2643) non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.

In altre parole si sancisce l'opponibilità dell'atto nei confronti di altri che l'hanno trascritto  successivamente.

Non sono solo gli atti dell'art. 2643 a dover essere trascritti, ma il codice civile ne elenca numerosi altri.

Ricordiamo la trascrizione di contratti preliminari ex art. 2645 bis, dove è previsto che la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari oppure della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale su analoghi atti effettuati successivamente da altri.

Ancora devono essere trascritte le divisioni ( art. 2646 c.c.); la trascrizione dell'eredità e del legato se ha ad oggetto beni immobili ( art. 2648 c.c.); le sentenze e (art. 2651 c.c.) e le domande giudiziali ( art. 2652 c.c.) sempre relative a detti beni anche quando si dichiari la invalidità o inefficacia degli atti relativi a beni immobili( art. 2655 c.c. in tal caso v'è annotazione), e da ultimo, la trascrizione di atti di destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o ad altri enti o persone fisiche ( art. 2645 ter c.c.), trascrizione che secondo alcuni avrebbe introdotto in Italia l'istituto del trust.

Come già accennato è essenziale, per l'opponibilità ai terzi, che vi sia la continuità della trascrizioni.
Secondo l'art. 2650 c.c. se un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto.

Sulla procedura per la trascrizione è necessario, secondo l'art. 2657 c.c. possedere una sentenza o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, oppure un atto pubblico.

Possedendo uno di questi titoli ci si può recare dal conservatore che si trova presso l'ufficio dei registri immobiliari dove si trova l'immobile,  e presentate una copia autenticata degli stessi e una nota di trascrizione, con il contenuto richiesto dall'art. 2659 c.c., e il pubblico ufficiale provvederà alla trascrizione procedendo ad una numerazione progressiva degli atti relativi al bene in questione. 
Il conservatore è personalmente responsabile per i ritardi e gli errori della trascrizione, come anche il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto, che devono curare che la trascrizione sia eseguita nel più breve tempo possibile (art. 2671 c.c.).

La trascrizione, infine, può essere cancellata  quando è consentita dalle parti interessate oppure è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

 
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