Le servitù prediali

nozione
(art. 1027 c.c.)

la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario

Nella tabella abbiamo riportato integralmente il testo dell'articolo 1027 perché il legislatore ha scolpito in modo netto il contenuto del diritto di servitù.

Dobbiamo considerare, infatti, che in un paese antico e popolato come l'Italia è ben difficile che vi siano fondi "liberi" perché quando non sono di proprietà di alcuno, fanno parte del patrimonio dello Stato (art. 827 c.c. );
accade, quindi, che un fondo necessariamente confinerà con un altro di proprietà pubblica o privata, e poiché questi fondi non sono delle isole, ben potrà succedere che i proprietari dei fondi contigui o vicini si accordino affinché un fondo possa trarre utilità dall'altro, con la compressione di alcune facoltà che spettano al proprietario dell'atro fondo.

Si potrà convenire, infatti, che il proprietario di un fondo non possa sopraelevare per evitare di togliere la veduta all'altro fondo.

Notiamo che il codice civile non parla di proprietari, ma di fondi, volendo porre l'accento sul fatto che il diritto riguarda dei fondi, e le utilità che se ne traggono sono oggettive dei fondi considerati e non dei singoli proprietari.

Se ad esempio, mi accordo con il mio confinante per far istallare delle luci sul suo fondo in modo da poter meglio indicare la direzione del mio ristorante, non avremo servitù, perché l'utilità che ne traggo è personale dovuta alla mia attività di ristoratore.
Ma se mi accordo con il mio confinante affinché si crei un passaggio sul suo fondo per accedere al mio, avremo servitù, perché vi sarà vantaggio per il mio fondo indipendentemente dalla mia attività o da quelle che possano svolgere i successivi proprietari.

Fatte queste indispensabili premesse, possiamo meglio schematizzare gli elementi della servitù.
Abbiamo, infatti:

il peso imposto su un fondo di cui
 all'art. 1027 c.c.

è la limitazione di una o più facoltà del proprietario di un fondo

il fondo servente è il fondo che sopporta il peso a favore dell'atro fondo
il fondo dominante è il fondo che, in relazione al peso imposto al fondo servente, ne trae utilità, vantaggi

Ad una compressione delle facoltà del proprietario del fondo servente, corrisponde, quindi, una utilità del fondo dominante.
Se non posso sopraelevare, il fondo dominante avrà la veduta del mare.
Il codice civile all'art. 1028 ci chiarisce che cosa  può essere l'utilità, il vantaggio del fondo dominante affermando che

L'utilità può consistere "anche "nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante.
Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo

mentre il successivo articolo 1029 ci specifica che si può costituire la servitù anche per una utilità futura.
In altre parole il codice dà una nozione ampia di utilità, identificandola con un qualsiasi vantaggio, persino nella maggiore comodità o amenità del fondo, sempreché riguardi "il fondo" e non i singoli proprietari; si ammette, inoltre, anche la servitù anche a favore di un fondo che abbia destinazione industriale, si ammette, cioè, che la servitù possa riguardare anche specifiche necessità dell'industria posta sul fondo dominate.

Ma in che cosa consiste il dovere del titolare del fondo servente?
In nulla, potremmo rispondere (art. 1030 c.c.).
Il proprietario del fondo servente deve solo sopportare il peso sul suo fondo.
In alcuni casi è tenuto a un "non facere" come nel caso della servitù di veduta.
Si afferma infatti che "servitus in faciedo consistere nequit".
È vero però che al proprietario del fondo servente spetterà un corrispettivo per la servitù, e che potrebbe anche impegnarsi (o essere obbligato per legge) a prestazioni accessorie. In questo caso non può liberarsi delle spese necessarie per l'uso o per la conservazione della servitù, se non cedendolo al proprietario del fondo dominante (art. 1070 c.c.)

Poniamoci, ancora, un'altra serie di domande necessarie per chiarire il contenuto del diritto.

Chiediamoci, infatti, in che rapporto devono essere i fondi per aversi servitù. Rispondiamo che i fondi devono essere vicini ed appartenere a due proprietari diversi. La vicinanza non significa, però, che i fondi debbano essere confinanti. Per soddisfare il requisito basta che un fondo si trovi abbastanza vicino per essere utile all'atro.

Ma vi può essere servitù a vantaggio di un soggetto piuttosto che di un fondo?
No, perché la servitù riguarda solo fondi e se per, esempio, mi accordo con una persona affinché passi sul mio fondo per andare a pescare, questo non darà luogo a servitù, ma vi saranno solo effetti obbligatori. Si parla, in questi casi, di "servitù irregolari" proprio perché manca la caratteristica della predialità (praediàlis, dal latino medievale: che riguarda un fondo).

Chiediamoci ancora: ma se il fondo servente è venduto, il nuovo proprietario dovrà rispettare la servitù?
La risposta la troviamo nella natura del diritto che riguarda i fondi e non le persone dei singoli proprietari. Proprio per questo motivo il diritto riguarda tutti i proprietari di quel fondo.

Il diritto reale di servitù ha quindi caratteristiche particolari rispetto agli altri diritti reali di godimento.
Rispetto a questi, infatti, non può essere ceduto né ipotecato, proprio perché si risolve in una qualità inseparabile del fondo, e nemmeno può essere diviso.
Se, quindi, la proprietà del fondo dominate è frazionata la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente (art. 1071 c.c. ).

Occupiamoci, ora, degli altri argomenti relativi alla servitù nel sottostante collegamento.

  1. tipi di servitù;

  2. costituzione;

  3. estensione ed esercizio;

  4. estinzione e tutela.

 

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