Assemblea dei condomini
L’altro fondamentale organo del condominio è
l’assemblea dei condomini. Le sue attribuzioni sono molteplici, ricordiamo (art.
1135) la conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione,
l’approvazione del rendiconto, le opere di manutenzione straordinaria e le
innovazioni, dove deve obbligatoriamente costruire un fondo speciale di importo
pari all'ammontare dei lavori da eseguire.
Particolarmente importante è la delibera dell’assemblea che autorizza
l’amministratore a promuovere una lite giudiziaria o resistere a una domanda
giudiziale.
L’art. 1132 prevede il caso in cui un condomino non sia d’accordo con la
decisione dell’assemblea, e per separare la sua responsabilità da quella del
condominio in caso di esito sfavorevole del giudizio, deve notificare
all’amministratore un atto, dove fa presente questa sua posizione. L’atto deve
essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha saputo
delle delibera.
Certo, se le cose vanno come aveva previsto il condomino dissenziente, questi
potrà recuperare dagli altri condomini le somme che ha dovuto pagare alla parte
vittoriosa del giudizio, ma se, invece, sarà il condominio a prevalere, allora
questo condomino dovrà pagare lui le somme che il condominio non si sia riuscito
a recuperare dalla parte soccombente. Dall’art. 1132
si evince che, se è pur vero che l’amministratore ha la rappresentanza
processuale del condominio, la decisione di agire o resistere in giudizio non
spetta a lui, ma all’assemblea.
Questa regola, però, trova una parziale deroga grazie al disposto dell’art. 63
disp. att. al codice civile, che permette all’amministratore di chiedere un
decreto ingiuntivo (art. 633 e ss. c.p.c.) immediatamente esecutivo, contro i
condomini morosi, senza autorizzazione dell’assemblea.
L’art. 63 stabilisce anche un’altra importante regola: per i debiti del
condominio, il creditore non può agire contro gli altri
condomini in regola con i pagamenti dei contributi condominiali, se prima non ha
escusso i condomini morosi. Il condomino che cede diritti sulla sua unità
immobiliare resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i
contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia
autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Come tutte le assemblee, anche quella dei condomini, dovrà essere regolarmente
convocata secondo le modalità prescritte dall’art. 66 disp. att. c.c. . Può
essere convocata in via ordinaria (per le deliberazioni di cui all’art. 1135
c.c.) e in via straordinaria, quando l’amministratore lo ritenga necessario o
quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto
del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i
detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza
dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria, può
essere convocata a iniziativa di ciascun condomino (art. 66 disp. att. c.c.).
Per decidere necessita di quorum costitutivi
e deliberativi, diversi nel caso in cui ci si trovi in prima o in seconda
convocazione (art. 1136) ; vediamo:
a) quorum costitutivo in prima convocazione: per poter deliberare è
necessario l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
b) quorum deliberativo in prima convocazione: una volta che si sia
accertata la sussistenza del quorum costitutivo, l’assemblea delibera con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
del valore dell'edificio.
Può darsi che non si raggiunga il quorum costitutivo in prima convocazione, e
allora sarà necessario convocare di nuovo l’assemblea non oltre dieci giorni
dalla prima; in tal caso:
a) quorum costitutivo in seconda convocazione: è necessario l’intervento
di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero
edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
b) quorum deliberativo in seconda convocazione: una volta che si sia
accertata la sussistenza del quorum costitutivo, la deliberazione è valida se
approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Quorum diversi sono però previsti in particolari casi, come la nomina e revoca
dell’amministratore, le riparazioni straordinarie di notevole entità, l’adozione
del regolamento di condominio (art. 1136 commi 4 e 5, art. 1138 comma 3), in
caso di innovazioni ( artt. 1120 e 1221), o installazione di impianti di video
sorveglianza, cambio delle destinazioni d’uso di parti comuni (1117 ter ).
Se non diversamente stabilito, il valore proporzionale di ogni unità immobiliare
è espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento di
condominio (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.). Ogni condomino può intervenire in
assemblea, anche a mezzo di rappresentante munito di delega, secondo le regole
stabilite dall’art. 67 disp. att. c.c. ma all’amministratore non possono essere
conferite deleghe.
Le delibere dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, ma se sono
prese contro la legge o il regolamento di condominio, possono essere impugnate
da ogni condomino assente, dissenziente o astenuto davanti l'autorità
giudiziaria, chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni,
che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e
dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (art. 1337).
