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Contratti di godimento ripartito di beni immobili (multiproprietà)
Il codice del consumo si occupa di particolari contratti relativi
all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili;
vediamo come l'art. 69 definisce tali contratti.
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Contratto relativo all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili |
uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad una settimana |
Da questa definizione possiamo isolare due tipi di contratti;
1. contratti che trasferiscono o costituiscono un diritto reale per un tempo
determinato;
2. contratti che trasferiscono o costituiscono un diritto di godimento per un
tempo determinato.
Solo per i primi è possibile parlare di "multiproprietà" ( art. 72).
Il codice in sostanza riproduce le regole del d. lgs. 9 novembre 1998 n. 427
emanato in attuazione della direttiva 94\47\CE senza giungere ad innovazioni
significative, ma poniamoci unna domanda fondamentale:
la multiproprietà è un diritto reale? Il codice del consumo ci aiuta a risolvere
il problema?
Rispondiamo subito alla seconda domanda; il codice non pone la parola fine alle
discussioni circa la natura giuridica della multiproprietà poiché se è pur vero
che ne fa menzione in occasione del trasferimento di un diritto reale, è anche
vero che tale di tale definizione se parla solo in occasione del documento
informativo che il venditore deve consegnare all'acquirente, ma aver riprodotto
anche nel codice (oltre che nella citata legge) questa definizione, aver
chiamato " venditore" colui che trasferisce il diritto e acquirente l'altra
parte contrattuale, fornisce altri argomenti alla tesi di coloro che vedono la
multiproprietà come un diritto reale; consideriamo, però, che il codice
definisce pur sempre le parti contrattuali "venditore e acquirente" anche quando
si trasferisca o costituisca un diritto di godimento.
Non siamo ancora in grado, quindi, di rispondere con certezza alla nostra prima
domanda, la multiproprietà è un diritto reale?
Riportiamo allora le principali teorie in proposito.
| la multiproprietà come diritto in comunione | vi sarebbe un diritto in comunione e la limitazione temporale sarebbe rappresentativa della misura del godimento di ciascun comunista | a questa teoria si obbietta che il patto tra i c.d. comunisti avrebbe solo efficacia interna tra loro e non efficacia esterna come invece accade per la comunione ordinaria |
| la multiproprietà come diritto reale atipico | secondo altri autori si tratterebbe di un nuovo diritto reale che si aggiunge a quelli già conosciuti | a questa teoria si obbietta che non è stato ancora superato il principio della tipicità dei diritti reali |
| la multiproprietà come diritto con oggetto particolare | secondo altra parte della dottrina il diritto oggetto della multiproprietà avrebbe caratteristiche particolari poiché non sarebbe solo una cosa nella sua dimensione fisica, ma una cosa considerata anche nella sua dimensione temporale | a questa teoria si può obbiettare che forzerebbe troppo la lettera dell'art. 810 c.c. che nel definire i beni come le "le cose oggetto di diritti" non fa riferimento al tempo come bene che può formare oggetto di diritto insieme alla cosa materiale |
Avendo esposto le principali posizioni in merito alla multiproprietà, occupiamoci della regolamentazione dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili.
In primo luogo il "venditore" deve consegnare ad ogni persona che richiede informazioni sul bene immobile un documento informativo che deve contenere le indicazioni di cui all'art. 70, pena una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 3.000 euro. Il diritto a ottenere tale documento deve essere anche citato nella pubblicità relativa al bene immobile ( art. 72).
Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità e in lingua italiana con il contenuto minimo previsto dall'art. 71 .
Anche in questo caso è previsto il diritto recesso (art. 73) a favore dell'acquirente, ma i termini sono diversi a seconda dei motivi del recesso, vediamoli:
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termini per esercitare il diritto di recesso |
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10 giorni |
se l'acquirente recede senza specificarne il motivo |
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tre mesi |
se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all'articolo 70, comma 1, lettere a), b), c), d), n.1), h) ed i), ed all'articolo 71, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di cui all'articolo 71, comma 2, lettera e) |
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10 giorni |
se entro tre mesi l'acquirente riceve i dati di cui sopra;il termine decorre dalla ricezione di detti dati |
Sempre a maggior tutela dell'acquirente- consumatore sono previsti una serie di divieti e obblighi a carico del venditore, vediamoli.
| divieto di acconti | il venditore non può esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di somme di danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini concessi per l'esercizio del diritto di recesso |
| obbligo di fideiussione |
il
venditore che non sia di società di capitali ovvero con un capitale
sociale versato inferiore a 5.164.569 euro e non avente sede legale e
sedi secondarie nel territorio dello Stato è obbligato a prestare idonea
fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto. Tale obbligo incombe in ogni caso sul venditore anche quando l'immobile oggetto del contratto sia in corso di costruzione, a garanzia dell'ultimazione dei lavori. Delle fideiussioni deve farsi espressa menzione nel contratto a pena di nullità e le garanzie non possono imporre all'acquirente la preventiva escussione del venditore |
Chiudiamo l'argomento ricordando che a norma dell'art. 78 sono nulle le
clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia dell'acquirente ai diritti
previsti
dal codice come sono altresì nulle le clausole di limitazione delle
responsabilità previste a carico del venditore, mentre la competenza
territoriale in merito alle controversie relative al contratto spetta
inderogabilmente al giudice dove si trova la residenza o il domicilio
dell'acquirente.
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