Ipoteca

nozione
(art. 2808 c.c.)

è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di  espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del debitore o di un terzo, e di essere preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dalla espropriazione

Come abbiamo già visto l'ipoteca fa parte delle cause legittime di prelazione e attribuisce una preferenza al creditore che ne è beneficiario;

Essendo una causa legittima di prelazione, forse la principale tra quelle previste dalla legge, garantisce una serie di vantaggi al creditore ipotecario, vantaggi di cui abbiamo già accennato in generale, ma che è bene  riassumere nella sottostante tabella.

prelazione il creditore ipotecario è preferito agli altri creditori chirografari nell'esecuzione sul bene oggetto dell'ipoteca
diritto di seguito il creditore ipotecario potrà soddisfarsi sul bene oggetto dell'ipoteca anche se è stato alienato dal debitore o  di proprietà di un terzo
diritto reale l'ipoteca, insieme al pegno, è un diritto reale di garanzia; questa sua caratteristica dà al creditore la certezza di poter azionare più rapidamente il suo diritto che, essendo assoluto, non ha bisogno per la sua realizzazione della collaborazione di altri soggetti

Il rafforzamento della posizione del creditore è, con l'ipoteca, molto accentuato proprio per le caratteristiche di questo diritto; il codice civile detta una minuziosa disciplina sull'ipoteca, disciplina che cercheremo, per quanto possibile, di rendere nella maniera più completa e schematica possibile.

Cominciamo con l'analizzare le caratteristiche fondamentali del diritto di ipoteca; ci occuperemo, poi, del suo oggetto, delle fonti e della regolamentazione giuridica.

specialità  indivisibilità e determinatezza dell'ipoteca

specialità l'ipoteca deve essere iscritta solo su beni esattamente individuati; non è ammissibile l'ipoteca generale nel senso che non è possibile sottoporre all'ipoteca una generalità di beni, magari costituenti l'intero patrimonio del debitore e ciò per tutelare la libertà di commercio
indivisibilità l'ipoteca si estende su tutto il bene oggetto della garanzia; se parte del bene viene alienato, diviso o trasmesso a più eredi, l'ipoteca non si fraziona; il creditore, però, può rinunziare alla indivisibilità e accettare la divisione
determinatezza il credito garantito dal bene ipotecato deve essere determinato del suo ammontare, cioè liquido ed espresso in una somma di denaro

Abbiamo visto in generale le caratteristiche che rendono l'ipoteca particolarmente vantaggiosa per il creditore, occupiamoci adesso dei beni che possono essere oggetto (capaci, come dice l'articolo 2810) di ipoteca;

oggetto dell'ipoteca
(art. 2810 c.c.)

i beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze
l'usufrutto sui beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze
il diritto di superficie
il diritto del enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico
le rendite dello Stato
i beni mobili registrati

Oggetto di ipoteca sono essenzialmente beni immobili, e  questo è l'elemento fondamentale che la distingue dal pegno che ha ad oggetto beni mobili; nella tabella, però, abbiamo parlato anche di beni mobili, e, per la precisione, di beni mobili registrati.
Questi ultimi si differenziano dai normali beni mobili in quanto le loro vicende sono riportate in pubblici registri; pensiamo, ad esempio, alle automobili che costituiscono il tipico esempio di beni mobili registrati, ma possiamo aggiungere anche le navi, gli aeromobili e così via.
È certo, però, che l'ipoteca riguarda principalmente beni immobili e la maggior parte delle sue norme sono funzionali alla caratteristiche di tali beni; di conseguenza non tutte le norme relative all'ipoteca saranno applicabili ai beni mobili registrati, ma solo quelle che risultano compatibili con la natura dei beni mobili.

Vediamo ora quali sono le fonti dell'ipoteca.

fonti dell'ipoteca
(artt. 2817 e ss.)

ipoteca legale l'ipoteca trova la sua fonte direttamente nella legge; non è necessaria, quindi, per la sua costituzione né la volontà del debitore né una sentenza del giudice; l'articolo 2817 c.c. elenca tassativamente i casi in cui nasce di ipoteca legale:
1. l'alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
2. i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
3. lo Stato sopra i beni dell'imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali
ipoteca giudiziale (art. 2818 c.c.)deriva dalla sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o per l'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (condanna generica). Alla sentenza sono equiparati anche gli altri titoli esecutivi ai quali legge riconosce tale effetto tra i quali lodi arbitrali esecutivi (art. 2819 c.c.) e le sentenze straniere rese esecutive in Italia (art. 2820 c.c.)
ipoteca volontaria (art. 2821 c.c.)  trova la sua fonte nella volontà di una o entrambe le parti; normalmente è costituita per contratto redatto per atto pubblico, ma è possibile che sorga, sempre nella stessa forma, per atto unilaterale, ma non per testamento

In merito al modo di costituzione dell'ipoteca è bene subito chiarire che l'ipoteca non si costituisce automaticamente nemmeno nei casi in cui sia legale; è pur sempre necessario, infatti, che vi sia un'attività di iscrizione dell'ipoteca nei registri del conservatore immobiliare.

A questo punto, però, viene da chiedersi che valore possano avere le fonti di ipoteca se questa si costituisce solo con l'iscrizione nei registri immobiliari. Rispondiamo che le fonti dell'ipoteca fanno nascere un diritto all'ipoteca, e sono la condizione indispensabile affinché possa sorgere validamente l'ipoteca.
Si ritiene che questo diritto sia imprescrittibile, mentre gli effetti dell'ipoteca cessano dopo venti anni dalla data d'iscrizione.
Di vera e propria prescrizione dobbiamo parlare, invece, nell'ipotesi dell'art. 2880 c.c.
In questo caso il diritto di ipoteca (inteso questa volta sia come diritto all'ipoteca sia come ipoteca) si prescrive sui beni acquistati da terzi dopo venti anni dalla trascrizione del loro titolo di acquisto.

Nell'ipoteca legale l'iscrizione avverrà d'ufficio da parte del conservatore dei registri immobiliari; nell'ipotesi, invece, di ipoteca giudiziale non sarà il conservatore dei registri immobiliari a dover iscrivere d'ufficio l'ipoteca, ma sarà il creditore a dover presentare la sentenza al conservatore chiedendo l'iscrizione dell'ipoteca. La sentenza, quindi, è il titolo per iscrivere ipoteca, ma non produce di per sé stessa ipoteca.
Abbiamo parlato di iscrizione dell'ipoteca di registri della conservatoria immobiliare. Ciò ci fa capire che l'atto dell'iscrizione è particolarmente importante ai fini dell'ipoteca, anzi fondamentale.
Dobbiamo pensare, infatti, che per i beni immobili è prevista una speciale forma di pubblicità attraverso appositi registri tenuti da un conservatore.
In questi registri sono annotate tutte le vicende relative a detti beni, e, in particolar modo, gli atti attraverso i quali si alienano o si iscrivono le ipoteche.
Ora ci interessano gli atti d'iscrizione di ipoteca. Quando s'intende dare vita ad un'ipoteca, infatti, è necessario iscriverla presso i registri immobiliari: questa iscrizione è un elemento costitutivo dell'ipoteca poiché per il secondo comma dell'articolo 2808 del codice civile:

l'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari

È bene porre l'attenzione su una questione che non è soltanto terminologica.
Consideriamo, infatti, che l'ipoteca " si iscrive " ma non " si trascrive ".
Con l'iscrizione  si costituisce il diritto di ipoteca, mentre con la trascrizione si rendono pubbliche le altre vicende relative al bene immobile.
In caso di compravendita del bene, ad esempio, sarà utile trascrivere il relativo contratto, ma la trascrizione non avrà efficacia costitutiva della vendita (che si sarà attuata alla stipulazione del contratto) ma servirà, tra l'altro, a rendere opponibile l'atto di alienazione ad eventuali altri aventi causa dello stesso venditore.
L'iscrizione è quindi elemento necessario per la costituzione di ipoteca, ma non sufficiente perché una valida ipoteca può essere costituita solo se è anche valido il titolo su cui si fonda.

Occupiamoci, ora, degli altri aspetti relativi all'ipoteca cliccando sui collegamenti posti qui sotto.

  1. la posizione del terzo debitore;
  2. l'ordine tra le ipoteche;
  3. la riduzione e l'estinzione delle ipoteche.
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