Superficie

 

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nozione
(art. 952 c.c.)

il proprietario di un suolo può concedere ad un altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al suo suolo attribuendogli la proprietà separata dell'edificio. Il proprietario può, inoltre, alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo

Sappiamo che per il fenomeno giuridico della accessione il proprietario del suolo è anche proprietario di quello che vi è posto al di sopra.

È possibile, tuttavia, separare la proprietà del suolo da quella della soprastante costruzione attraverso il diritto di superficie, che è un vero e proprio diritto reale.

Questo può assumere la forma di una concessione ( di diritto privato) del proprietario del suolo, che attribuisce ad un altro soggetto il potere di costruire sul suo suolo, e di mantenere la proprietà della costruzione effettuata.

Vi saranno, quindi, due proprietà diverse, quella del proprietario, e quella del titolare del diritto di superficie, che ha avuto il diritto di costruire sul suolo del proprietario.

Un'altra ipotesi di diritto di superficie è quella prevista dal secondo comma dell'art. 952, secondo cui il proprietario può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. In questo caso il proprietario del suolo aliena la proprietà superficiaria.

È chiara la differenza tra i due tipi di diritto di superficie, perché il primo riguarda una costruzione non ancora eseguita, mentre il secondo riguarda una costruzione già edificata.

Secondo l'art. 953 c.c. è anche possibile costituire il diritto a tempo determinato, con la conseguenza che alla scadenza del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Potrebbe quindi essere questa una ipotesi di proprietà temporanea, cioè di proprietà (della costruzione) che si estingue alla scadenza del termine del diritto di superficie.

Riassumiamo e specifichiamo, ora, alcuni aspetti relativi al diritto di superficie.

costituzione del diritto di superficie
per contratto con forma scritta ad substantiam  ex. n. 2 dell'art. 1350 c.c.
per testamento
per usucapione, ma in questo caso si discute se sia possibile usucapire il diritto ad edificare, mentre è pacifico che possa essere usucapita la proprietà superficiaria

Passiamo ora all'oggetto del diritto di superficie.

oggetto del diritto di superficie
costruzioni al di sopra o al di sotto del suolo (art. 955 c.c.)
 
non possono essere concesso il diritto di superficie per le piantagioni (art. 956 c.c.)

Veniamo, infine, ai casi specifici di estinzione del diritto di superficie.

estinzione del diritto di superficie
(art. 954 c.c.)
scadenza del termine
prescrizione; in questo caso bisogna distinguere tra il diritto ad edificare e quello relativo alla proprietà superficiaria.
  1. diritto ad edificare: si estingue per prescrizione ventennale per non uso
  2. proprietà superficiaria: è imprescrittibile

In merito alla estinzione, dobbiamo, infine parlare dei diritti acquistati dai terzi  in base al diritto di superficie, distinguendo tra tre ipotesi:

  1. diritti reali acquisiti da terzi dal titolare del diritto di superficie: cessano insieme al diritto di superficie;
  2. diritti reali concessi a terzi  dal proprietario del suolo: si estendono alla costruzione per il principio della espansione del diritto di proprietà;
  3. diritti personali di godimento: cessano allo spirare del termine del diritto di superficie.
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