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Può accadere che il bene ipotecato sia di valore molto maggiore rispetto al
credito che garantisce.
Se questo maggior valore del bene rispetto al credito è superiore ad un terzo dell'importo dei crediti iscritti, accresciuti
degli l'interessi (art. 2875 c.c.), su domanda degli interessati,
è possibile chiedere la riduzione dell'ipoteca attraverso la riduzione della
somma per la quale è stata presa d'iscrizione, oppure riducendo l'iscrizione
soltanto una parte dei beni garantiti.
Non in tutti casi, però, è ammessa la riduzione.
Stabilisce, infatti, il primo comma dell'articolo 2873 del codice civile che non si può procedere alla riduzione quando la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza; tuttavia secondo l'articolo 2874 è possibile chiedere la riduzione di ipoteche legali e giudiziali se i beni oggetto dell'iscrizione hanno un valore superiore ad un quinto rispetto al dovuto.
L'articolo 2878 stabilisce i casi in cui si ha l'estinzione dell'ipoteca;
sono elencati sette casi di estinzione, che possiamo tradizionalmente
distinguere tra i casi in cui si estingua l'obbligazione (pagamento, rinunzia etc.) da cui è sorta la garanzia ipotecaria dai casi che si riferiscono più
specificamente al vincolo ipotecario; si ritiene che le ipotesi previste
dall'articolo 2878 non siano tassative, nel senso che siano possibili anche
altri casi di estinzione di ipoteca.
È sicuramente da notare che l' ipoteca può
estinguersi per fatti puramente formali, e ciò deriva dal fatto che la vita
stessa del vincolo è condizionata dalla iscrizione nei registri della
conservatoria immobiliare;
infatti l'ipoteca può estinguersi con la mancata rinnovazione
dopo venti anni dalla sua iscrizione; abbiamo già visto che l'efficacia
dell'iscrizione dura venti anni, ma abbiamo anche affermato che il diritto
all'iscrizione ipotecaria (cioè il diritto alla ipoteca) non si prescrive. Per
evitare l'estinzione dell'ipoteca, però, è necessario, prima della scadenza del
ventesimo anno, procedere alla rinnovazione dell'iscrizione.
Particolarmente importante è l'ipotesi prevista dal 1 dell'articolo 2878 relativa alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria; la cancellazione deve avvenire in seguito al verificarsi di una delle altre ipotesi previste dall'articolo 2878, ma, dispone l'art. 2882 che la cancellazione può avvenire solo con il consenso delle parti interessate e il conservatore non può procedere alla cancellazione senza un atto che contenga il consenso del creditore ipotecario.
In tutti casi la cancellazione non può avvenire per iniziativa conservatore, anche quando si è estinta l'obbligazione garantita da ipoteca; è infatti necessario presentare una domanda corredata dal titolo che autorizzi il conservatore a procedere; in caso di rifiuto di cancellazione (art. 2888 c.c.) il richiedente può proporre reclamo all'autorità giudiziaria affinché si proceda alla cancellazione secondo le regole dei procedimenti in camera di consiglio.
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